（二）康养避暑房地产市场需求分析

 结合广元市气候、生态、环境、区位、经济、交通等条件综合分析，走“避暑房地产+康养+……”模式更适合广元实际，适合市场需求，能够优势互补，避免产品单一和受季节影响，可以产生叠加效应和放大效应。

 1.广元康养房地产市场未来存在不确定性

按照我国当前业界形成的“9073”养老服务格局，即90%的老年人居家养老，70%的老年人在适老主题社区养老，30%的老年人依托福利院老年公寓等机构养老。由此产生大中城市郊区康养大盘和部分旅游城市的度假地产越来越成为供应主流，这两部分中有相当一部分客群8—10%（专业机构调查数据）是以健康养老为目的的。所以从健康养老房地产市场角度来看，其潜力非常大。

但广元市属边远山区、经济欠发达地区，城乡居民收入较低，不能照搬以上理论，其本地人员有效数量和比例均应低于全国平均水平。经与国内知名专家和业界人士讨论，认为：广元市在农村、城镇设置养老院解决3%人口以外，社区养老还未开展，居家养老与国内情况相同，只能以我市实际情况进行计算康养房地产市场需求量。即：全市城镇居民人数81万（2021年底人数）x20%（老年人比例）x1/2(两人1户)x6%(有能力购置人员比例，低于全国8—10%水平)=4860套。

广元市周边仍然存有一定市场份额。汉中、陇南南部区域因气候、环境、地质等条件较差，接受广元城市辐射，有部分城乡居民来我市购房置业上学养老。据中介机构市场调查分析，在今后10年内，仍有约16000多套房产的需求。而其他经济较发达和距离较远的地区要来广元购置单一的康养房地产，经与国内知名专家分析，认为概率不大，只能靠创新性地产开发来吸引。受地区影响力、大城市辐射力、交通便利性、产品吸引力等因素影响，具体数据不可如实预测，这里暂以10年内1000套的机会市场需求来计算。而真正用于健康养老的约占20%计3400套。

综合分析未来10年我市康养房地产保守计算市场需求量大约在8200套左右。由于康养地产小户型、高品质特点，如果平均每户按100平方米、均价7000元/平方米计算，未来10年我市康养房地产产值估计约57亿元。

 2.广元避暑房地产辐射区市场需求呈刚需态势

随着地球表面气温越来越高，以及嘉陵江梯级电站水面形成的“蓄散热”效应，使嘉陵江流域中下游苍溪—南充—广安—重庆范围夏季呈持续高温天气，空气湿度随之升高；成都市区域川南地区夏季气温也越来越高。使避暑休闲度假和避暑房地产成为现在乃至今后市民的消费“刚需”。南充市已成为典型的夏季高温湿热城市，重庆市是著名的“火炉”城市，暑季高温天数及数值均相对其他地区较高，高温记录不断打破。从6月中旬—9月中旬的3个月，重庆市民外出避暑消费呈迅速增长态势，从而拉动了避暑房的购买，拥有避暑房俨然成为重庆市民小康生活的标配。比如仙女山，目前销售3万多套避暑房，而常驻该镇避暑的市民高达10万人。由于避暑消费驱旺，重庆周边盛夏已变得非常拥挤，人们大量涌向距离更远的周边省份，由此催生了贵州省避暑休闲产业的大发展。